Gli “usi civici” e i “demani civici” nel Comune di Civitavecchia

Gli “usi civici” e i “demani civici” nel Comune di Civitavecchia

Si cercherà con questa breve nota di far comprendere in modo semplice ed intuitivo tutta la problematica che investe oltre il 50% dei terreni edificati della Città, la loro natura e gli effettivi diritti su di esse gravanti alla luce della Sentenza Commissariale 181/90.

Il presupposto giuridico

Particolarmente annosa è la controversia che affligge in questo periodo migliaia di cittadini civitavecchiesi, i quali si vedono messi in discussione la legittimità delle loro proprietà immobiliari dei diritti su di esse acquisiti. La sentenza Commissariale 181/90 ha introdotto nel regime dell’uso del suolo privato e del suo attivo godimento, un presupposto di bene pubblico, detenuto dalla collettività delle popolazioni civitavecchiesi ed ad esso rivolto, per il mantenimento dei principi di sostentamento delle popolazioni insediate. E’ il fondamento giuridico della L. 1766/27, la quale trova per la prima volta completa attuazione nella Regione Lazio con la L.R. n° 1 del 3.1.86.

Oltre ai diritti cosi detti “privati gravati”, i quali non alterano più di tanto il principio fondamentale della proprietà, di natura completamente diversa sono i demani civici, per i quali invece si introducono nel concetto di proprietà, proprio quegli Enti di natura pubblica che sono deputati alla gestione, al mantenimento ed alla conservazione del patrimonio collettivo e quindi demaniale.

Quindi sia con la L.R. 1/86 che con la L.R. 6/2005 si introducono azioni legislative che sono volte proprio nell’interesse di ogni singolo “occupante” abusivo o con titolo. Ora, sostituire il concetto di proprietario con il concetto di occupante, sicuramente ai più appare quasi di difficilissima comprensione. La domanda che corre ricorrente è: come mai adesso nel 2015 tutto quello che ho sempre considerato come un proprio diritto esclusivo di un bene, sia soppiantato da una natura giuridica pubblicistica, laddove il presupposto in favore del collettivo, possa sostituirsi quello del singolo? Senza entrare nel merito della L.1766/27 per comprendere l’essenza e la funzione dell’Uso Civico di un bene immobiliare, preme ricordare che la sentenza 181/90 pone fine ad un contenzioso giuridico sulla natura dei suoli instaurato dal lontano 1927 e, si chiude quasi un processo unilaterale, dove la controparte privata non entra mai di fatto del percorso ricostruttivo storico – giuridico sulla natura dei suoli, per cui il Commissario prende atto delle sole motivazioni allora sollevate dagli Enti Agrari, quali detentori dei presupposti di pascolo, semina, legnatico, bosco, ecc., diritti naturali al godimento pubblicistico del bene . La mancata trascrizione per un tempo così lungo (25 anni), di fatto, ha introdotto un “vulnus” su ogni atto di compravendita, autorizzazione edilizia o addirittura modifica della destinazione urbanistica del suolo: da agrario ed edificabile.

 

La legislazione Regionale in favore dei cittadini

Innanzitutto bisogna fissare un elemento certo e normativamente assodato: tutta la legislazione Regionale, interviene per tutelare i diritti degli occupanti o dei proprietari di fatto, attribuendo un percorso chiaro e preciso nella tutela dei loro interessi. Tra il 1986 ed il 2005, alcune Leggi e regolamenti hanno disciplinato la reale possibilità di alienare un demanio collettivo su di un bene detenuto in forma privata ed esclusiva. Si introduce la prelazione in chiara alternativa ad una vendita pubblica con asta. Si conferisce la possibilità di alienare facilmente con i requisiti di 1° casa o per manufatti ed opifici a diretta conduzione. Inoltre si introducono dei sostanziali abbattimenti del prezzo di alienazione con ratei fino a 5 annualità e riduzioni fino all’80%. Soprattutto con l’avvento dei condoni edilizi negli tra il 1985 ed il 2003, si rende in materia di alienazione, una normativa più flessibile, diretta alla eliminazione di qualsiasi contenzioso con la proprietà privata, arrivando a definire dei valori “onesti”, accessibili alla stragrande maggioranza degli utenti interessati. Tutto ciò nel rispetto del valore di indennizzo per la sottrazione di patrimonio pubblico, che rimane assunto essenziale nella tutela del bene collettivo.

Il ruolo delle Associazioni Agrarie

Questi Enti Pubblici deputati da istituto costitutivo alla tutela e valorizzazione del patrimonio agrario, ma soprattutto demaniale, per gli effetti della Normativa Regionale, sono il punto di accesso alla presentazione dell’istanza di alienazione. Si pongono come strutture territoriali di raccordo con la Regione Lazio – Dipartimento Usi Civici e Demani. Si interfacciano con il cittadino al fine di una verifica sui requisiti legislativi sulla istanza di alienazione, curando la acquisizione documentale e gli atti gestionali di presa d’atto e trasmissione presso il Dipartimento Regionale per le successive determinazioni di competenza. Infine intervengono come soggetti giuridici titolati agli atti di vendita ed alienazione dei beni, nonché agli atti di accensione mutui, o trascrizione di altre forme pubbliche di trasferimento o trascrizioni sui beni in oggetto.

I Periti Demaniali

Con la L.R. n° 8 del 8.1.86 viene istituito l’Albo Regionale dei Periti Demaniali, autorizzati dalla Regione Lazio come soggetti giuridici legittimati alla redazione del valore di alienazione del Demanio Civico. Con il Regolamento n° 4 del 11.7.88 viene altresì disciplinato in modo chiaro e puntuale, sia il requisito di trasparenza e pubblicità dell’Albo e sia le linee guida per lo svolgimento delle relazioni di stima.

Nel procedimento di alienazione del Demanio Civico o del Privato Gravato, la scelta del Perito è assolutamente soggettiva. Anche le Associazioni Agrarie pubblicano l’Albo Regionale senza poter in alcun modo interferire con i criteri di individuazione, i quali per le attività suddette sono e rimangono a carico dei richiedenti.

La uniformità della Perizia di Stima

La relazione Peritale deve essere espletata secondo le direttive legislative Nazionali e Regionali, rispettando ogni prescrizione, indirizzo o regolamento dettato dalla Regione Lazio – Dip. Usi Civici.

I criteri di stima del valore di alienazione debbono essere ponderati all’effettivo uso di trasformazione del suolo, nonché alla sottrazione di aree funzionali del patrimonio collettivo, il quale deve essere mantenuto continuo ed inalterato.

La relazione peritale inoltre deve tener conto della facilità di accesso dell’occupante o pseudo proprietario al processo di alienazione, attestandosi a parametri oggettivi e non discrezionali. Debbono essere applicate ogni riduzioni possibili nei termini di legge, comprendendo le difficoltà del richiedente alla alienazione e supportandolo nella istruttoria di definizione della istanza in ogni attività collaterale. L’apporto del Perito si integra con quello delle Associazioni Agrarie nell’esclusivo interesse delle Parti, pur senza snaturare le finalità imposte dal Regolamento Regionale.

La omogeneizzazione dei valori

Essendo il territorio di Civitavecchia urbanizzato e costruito, distribuito tra tutta la zona a nord est della Città e fino alla parte a sud ovest lungo la SS1 Aurelia, i valori di alienazione debbono tener conto dell’effettivo stato dell’immobile, la sua ubicazione e contesto urbanistico, eliminando laddove possibile ogni forma di soggettiva valutazione se non supportata da parametri di riferimento vincolanti. E’ il caso della zona che da v. Bandita delle Mortelle, si apre verso v.le Nenni, v. Montanucci, v. Lamberti, via Oriolo, v. dei Colli, ecc. con molte vie intermedie fino alla zona circostante lo stabilimento Italcementi, per estendersi oltre v. Isonzo. I catastali sul sito dell’Ente Agrario certo non rappresentano la attuale consistenza costruita dei fondi, per cui ogni forma di attestazione o certificazione associata, necessita di puntuale aggiornamento all’attuale, inserendo gli immobili edificati e la loro consistenza.

La presente, rimane a disposizione di cittadini e soggetti interessati, quale contributo alla informazione della problematica. Eventuali quesiti saranno valutati di caso in caso per opportune risposte più puntuali.

 

Il Perito Demaniale n° 123

Albo Regione Lazio

arch. Ermanno Mencarelli

Di | 2016-10-31T16:11:28+00:00 9 novembre 2015|Categorie: Usi civici|Tags: , , |3 Comments

Sull'autore:

Architetto e titolare dello studio di architettura Ermanno Mencarelli & Partners, esperto nei temi dell’edilizia pubblica e dell’urbanistica.

3 Commenti

  1. esse 18 novembre 2015 al 18:40 - Rispondi

    Salve architetto, vorrei informazioni sul concetto di Demanio Civico pubblico. Grazie.

    • Ermanno Mencarelli 18 novembre 2015 al 18:45 - Rispondi

      Caro utente, i Demani Civici sono diritti pubblicistici in quanto detenuti dalla collettività per cui a differenza degli Usi civici come privati gravati sono inalienabili. Nel caso di Civitavecchia invece ricorrono i presupposti di Demani Civici su aree edificate o edificabili, per cui ai sensi della L.R. 6/2005 possono essere anch’essi alienati.

  2. sara 13 maggio 2017 al 11:45 - Rispondi

    Buongiorno Architetto,
    gentilmente può spiegarmi cosa succede dopo il sopralluogo del perito dell’Agraria; la pratica passa alla Regione Lazio?
    (si tratta di uso civico demaniale)

    Grazie

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